Keskmine tootlus on investeeringu kogu eluea jooksul tekkinud keskmine rahavoog aastas. Selle määra arvutamiseks liidetakse kõik eeldatavad rahavood ja jagatakse investeeringute eeldatava kestvuse aastaga. Näiteks eeldatakse, et kinnisvarainvesteering toob esimesel aastal tootlust 22 000 dollarit, teisel aastal 32 000 dollarit ja kolmandal aastal 36 000 dollarit. Selle summa keskmine on 30 000 dollarit. Esialgne investeering oli 300 000 dollarit, seega on keskmine tootlus 10% (arvutatuna 30 000 dollari keskmise tootlusena jagatuna 300 000 dollari investeeringuga).
Selle arvutuse peamine puudus on see, et see ei arvesta raha ajaväärtust. Hilisemate perioodide rahavood on vähem väärt kui uuemate perioodide rahavood.
